Piano strutturale

Da chiusiaperta.

DESCRIZIONE DEL PROBLEMA

IL PIANO STRUTTURALE APPROVATO

Approvato nel 2012 dalla Giunta Scaramelli[1] è stato modificato nel 2016 con una Variante[2] approvata contestualmente al Piano Operativo[3]. Prima di esaminare il Piano Operativo (PO) approvato è opportuno richiamare alcuni elementi del Piano Strutturale (PS) perché è in quello strumento che trovano fondamento le scelte operate nel PO. Il PS prevede di arrivare ad urbanizzare 5,1 mln di mq di superficie territoriale con un incremento del suolo urbanizzato per circa 0,75 mln di mq rispetto al 2007 corrispondente ad una popolazione residente teorica di 1.948 nuovi abitanti rispetto agli attuali 8.600 circa (+23%). La previsione è in stridente contrasto con la dinamica demografica degli ultimi 50 anni.


Fonte: Piano Strutturale – Relazione Urbanistico - Archeologica


Le linee portanti del Piano Strutturale 1. Unione di Chiusi Città con lo Scalo tramite l’urbanizzazione di gran parte delle aree ancora libere tra i due centri (+ 18% di superficie territoriale urbanizzata); 2. Ulteriore espansione dello Scalo (+12% di superficie territoriale urbanizzata) 3. Urbanizzazione sovradimensionata di Montallese (+ 93% di superficie territoriale urbanizzata); 4. Espansione di Querce al Pino destinato a diventare il polo turistico ricettivo di Chiusi (+18% di superficie territoriale urbanizzata).


I PRINCIPALI PUNTI CRITICI

Nell’arco temporale compreso tra il 2012 e il 2016, in cui il PS è stato approvato e poi variato contestualmente alla approvazione del PO, è intervenuta una modifica molto importante al quadro normativo regionale. Nel 2014 è entrata in vigore la nuova legge regionale[4] con la quale sono state introdotte nel nostro ordinamento delle novità importanti la prima delle quali è il “contrasto all’impegno di nuovo suolo”[5]. In sostanza la nuova legge sancisce il principio di salvaguardia (senz’altro innovativo per la nostra regione) per cui il territorio è una risorsa non rinnovabile e come tale va salvaguardato sotto tutti i punti di vista (ambientale, storico, paesaggistico, idrogeologico) dalle trasformazioni irreversibili la prima delle quali è la costruzione di nuove case. Valutando le previsioni edificatorie possiamo dire che nel passaggio dal PS approvato nel 2012 alla sua Variante del 2016 si è persa l’occasione per recepire il principio della nuova legge nel frattempo entrata in vigore. Con la Variante del 2016 al PS infatti sono state sostanzialmente confermate tutte le scelte di grande edificazione fatte nel 2012 e, se si eccettuano alcune riduzioni “imposte” dalle Osservazioni della Regione e della Provincia[6], l’incremento di consumo di suolo che il PS ha reso comunque possibile rispetto all’attuale (+17%), sottende una visione senz’altro anacronistica dell’uso del territorio che, anche prescindendo dagli aspetti di tutela ambientale e paesaggistica, ignora le profonde trasformazioni avvenute degli ultimi venti anni nell’economia e nella società italiana[7]. I meccanismi tecnico-giuridici con i quali si è operato sono i seguenti: 1. Determinazione del fabbisogno abitativo sulla base di dati demografici contraddittori e sovrastimati[8]. A questo proposito è interessante la risposta dell’Amministrazione ad una Osservazione della Regione[9] in cui veniva rilevato il sovradimensionamento del PS che conferma, senza rispondere ai rilievi, le scelte dimensionali operate richiamando dati forniti nel QC. I dati[10] non sono documentati e risultano palesemente errati rispetto ai dati ufficiali ISTAT dei Censimenti 2001 e 2011. In particolare vengono sottostimati abitanti e famiglie al 2001 e sovrastimati quelli del 2011 in modo da poter affermare che nel decennio c’è stato un incremento di popolazione (+9%) e di famiglie (+17) tale da giustificare le previsioni di fabbisogno futuro di abitazioni. In realtà le variazioni reali sono molto più contenute: rispettivamente +2,6% e +8%[11]. 2. Perimetrazione delle aree urbanizzate effettuata con criteri estensivi, confermando l’inserimento di pezzi di territorio rurale avvenuto con la prima redazione del PS del 2012. Va detto che tale operazione è legittima in quanto consentita (norme transitorie) dalla nuova legge[12] ma proprio per questo si confermano le direttrici strategiche dell’Amministrazione che ritengono il territorio uno strumento di sviluppo economico da utilizzare indiscriminatamente; 3. Esclusione del patrimonio edilizio esistente dal dimensionamento del fabbisogno abitativo. Fatte salve alcune lottizzazioni in corso. Per il soddisfacimento del fabbisogno abitativo (sovrastimato) il PS fa affidamento esclusivamente sulla nuova edificazione ignorando l’edificato non utilizzato[13], che anche solo dai dati dei censimenti 2001 e 2011 risulta consistente[14] e senz’altro in grado di dare un contributo importante (se non esaustivo) all’effettivo fabbisogno abitativo ragionevolmente prevedibile per i successivi 15/20 anni;


LE DESTINAZIONI D’USO

L’urbanizzazione di nuove aree ed il recupero di aree dismesse, ripartito tra le diverse destinazioni d’uso (residenziale, industriale, artigianale, turistico ricettivo, direzionale e terziario), consentirà la costruzione di nuovi edifici per un totale di 257.100[15] mq di Superficie Utile Lorda (SUL) così ripartite: 1. Residenziale: 76.700 mq 2. Esercizi commerciali di vicinato 9.800 mq 3. Industriale Artigianale: 75.600 mq 4. Commerciale medie strutture: 30.900 mq 5. Commerciale Grandi Strutture: 4.500 mq 6. Turistico Ricettivo: 12.000 mq 7. Direzionale Terziario: 35.600 mq 8. Funzioni connesse all’agricoltura: 12.000 mq

Per le sue finalità questo documento si limita ad esaminare le principali caratteristiche delle previsioni di edificazione residenziale, che da sola vale circa 1/3 del totale del Piano Strutturale. Per far questo esamineremo il suo dimensionamento secondo i seguenti aspetti: dinamiche demografiche, tipi di dimensionamento e iniziative in corso di realizzazione[16]. Le prime sono volte ad individuare la previsione di domanda: quanti appartamenti in più serviranno negli anni di vigenza del PS; i secondi come dovranno essere realizzati questi appartamenti: se riutilizzando l’edificato esistente (Recupero Edilizio Urbanistico), oppure territorio non edificato ma già urbanizzato (Nuovo Impegno di suolo) oppure ancora territorio “vergine” cioè non urbanizzato (Nuova Urbanizzazione)[17].


IL DIMENSIONAMANTO RESIDENZIALE

Le dinamiche demografiche I criteri utilizzati per stabilire in circa 2.000 potenziali nuovi abitanti (+23% rispetto alla popolazione del 2011) e 845 nuove abitazioni la domanda da soddisfare nel periodo di vigenza del Piano Strutturale (minimo 10 anni) sono contraddittori e privi di riscontri oggettivi[18]. Abbiamo già fatto cenno alla contraddittorietà dei dati demografici utilizzati per stabilire il fabbisogno abitativo ma vale la pena approfondire maggiormente l’argomento perché costituisce il “nocciolo duro” del dimensionamento del Piano Strutturale e, di conseguenza, del Piano Operativo. Per queste valutazioni prendiamo a riferimento esclusivamente i dati ISTAT ufficiali riferiti ai tre Censimenti della popolazione e delle abitazioni degli anni 1991-2001-2011, ciò al fine di assicurare attendibilità e oggettività alle considerazioni che si faranno. A Chiusi, nel ventennio compreso tra il 1991 ed il 2011, la popolazione è diminuita di circa il 3% mentre il n. di famiglie è aumentato del 10,6%. Più articolata la dinamica dei nuclei familiari che evidenzia la marcata prevalenza di quelli che vanno da 1 a 3 componenti (mediamente circa 75% sul totale delle famiglie) con il forte incremento dei nuclei con un solo componente (+10,6%), la riduzione dei nuclei con 3 componenti (-3,9%) la sostanziale stabilità di quelli con 2 componenti ed infine una riduzione significativa dei nuclei con 4 e più componenti (-7,0%)[19].


Fonte: ISTAT – Censimenti della popolazione e delle abitazioni anni 1991-2001-2011

Analizzando invece i dati relativi alle dinamiche anagrafiche della popolazione si registra la conferma dell’invecchiamento della popolazione tipica dell’intero territorio nazionale[20]. Ciò anche in presenza di un fortissimo incremento della popolazione straniera residente[21] (+ 2.400%) che ha dato un contributo non secondario all’attenuazione del fenomeno dell’invecchiamento[22].


Fonte: ISTAT – Censimenti della popolazione e delle abitazioni anni 1991-2001-2011


Infine va segnalato che alla data in cui si scrivono queste note (novembre 2017) i dati demografici forniti dall’Ufficio Anagrafe del Comune di Chiusi indicano che il fenomeno dell’immigrazione straniera residente si sia sostanzialmente fermato e che la popolazione complessiva del comune è diminuita[23]. Ciò a conferma che in assenza di immigrazione la popolazione non solo non aumenta ma addirittura diminuisce.

In sintesi e ai fini di quello che qui ci interessa stabilire, possiamo affermare con ragionevole certezza che: 1. la popolazione del comune, nel lungo periodo, è tendenzialmente in diminuzione se non sostenuta dall’immigrazione[24], ed è caratterizzata dal fenomeno dell’invecchiamento: nel periodo si è assistito al sorpasso degli over 60 sugli under 30[25]; 2. l’aumentato di circa il 10% dei nuclei familiari è dovuto quasi esclusivamente a quelli monofamiliari per la costante riduzione del numero dei componenti; 3. il fenomeno dell’immigrazione, contrariamente a quanto si possa pensare, sembra avere caratteristiche congiunturali e non strutturali di lungo periodo[26] tali da non poter sostenere una ulteriore esigenza di abitazioni. Assumendo come orizzonte quello che ad ogni nucleo familiare corrisponda una abitazione, è ragionevole ritenere che la nuova domanda di abitazioni per i prossimi 20 anni potrà aggirarsi intorno alle 350/400 unità. Con gli elementi a disposizione (popolazione stazionaria, crescita e assortimento dei nuclei familiari) è possibile fare una prima proiezione del fabbisogno futuro. Di seguito un grafico che esemplifica la distribuzione di appartamenti necessari per ciascuna classe dimensionale che porta a prevedere 378 appartamenti pari ad una SUL di circa 27.500 mq[27]. Ben lontani dai 76.500 mq previsti dal Piano Strutturale.

4 Fabbisogno abitazioni per classi di componenti.jpg


Ovviamente l’esercizio effettuato ha il solo scopo di dimostrare che il dimensionamento di SUL edificabile del Piano Strutturale è:

• palesemente sovradimensionato;

• gli alloggi effettivamente realizzabili non saranno gli 845 indicati ma senz’altro oltre i 1.000[28].

• il consistente numero di abitazioni non utilizzate (al 2011 erano 676) renderebbe possibile organizzare una più che adeguata offerta abitativa in grado di rispondere alla prevedibile domanda dei prossimi anni.

Appare ragionevole supporre che i progettisti abbiano scelto i parametri di dimensionamento “ex post”, a ratifica di decisioni insediative prese dall’Amministrazione Comunale nel tentativo (mal riuscito) di dare sostenibilità tecnica a quantità altrimenti difficilmente giustificabili. Ritorneremo sull’argomento nell’esame del Piano Operativo[29].


LE TIPOLOGIE DI DIMENSIONAMENTO

Aspetto dirimente in relazione alla qualità dell’utilizzo del territorio, la tipologia di dimensionamento indica quali siano i tipi di intervento: Recupero Edilizio Urbanistico (REU), Nuovo Impegno di suolo (NI) oppure Nuova Urbanizzazione (NU). Il primo riutilizza l’edificato esistente prevedendone anche il possibile cambio di destinazione d’uso, il secondo consente l’edificazione di aree ancora non edificate all’interno di aree già urbanizzate (saturazione), il terzo invece prevede l’edificazione in aree ancora agricole del tutto prive di urbanizzazioni (espansione). Il diverso impiego delle tre tipologie definisce quindi la reale visione di una Amministrazione circa l’uso del territorio. La legge regionale indica chiaramente che nuovo impegno di suolo è consentito esclusivamente qualora non sussista la possibilità del recupero dell’esistente[30]. Ciò implica che uno dei primi obblighi del Piano Strutturale sarebbe dovuto essere quello di conoscere approfonditamente il patrimonio edilizio ed infrastrutturale esistente ed in particolare quello non utilizzato sia in termini quantitativi (es. numero e superficie degli alloggi) che qualitativi (ubicazione, tipologia edilizia e strutturale, dotazioni impiantistiche, stato di conservazione, regime vincolistico, presenza e stato delle infrastrutture di servizio e delle urbanizzazioni). Nel Piano Strutturale non esiste alcuno studio del genere sul patrimonio edilizio esistente[31], sono indicate solo le quantità totali dei diversi tipi di intervento a livello di singola UTOE[32] rinviando al Piano Operativo l’indicazione delle loro effettive localizzazioni. Complessivamente (tutte le destinazioni d’uso), circa 2/3 della edificazione consentita dal PS sarà realizzata costruendo nuovi edifici[33]. Di seguito le quantità dei tre tipi di intervento previsti:

• 100.246 mq di REU pari al 38,9%;

• 97.234 mq di NI pari al 37,8%

• 59.746 mq di NU pari al 23,2 %


Relativamente alla sola destinazione residenziale la percentuale di REU (circa 34.200 mq) è poco meno della metà (44,6%) del totale (circa 76.700 mq) edificabile che sarà realizzato con interventi di Nuovo Impegno di Suolo (NI) e Nuova Urbanizzazione (NU) per complessivi 42.500 mq. Senz’altro un dato migliore rispetto alle altre destinazioni d’uso, pur tuttavia è di tutta evidenza che la legge regionale è stata sostanzialmente disattesa. Inoltre, tenuto conto che nel 2011 le abitazioni inutilizzate risultavano essere 676[34] è di tutta evidenza che un’adeguata indagine di questo stock avrebbe consentito di evitare pressoché integralmente il ricorso all’impegno di nuovo suolo.


OPZIONI

1. Mantenimnti delle previsioni di piano

2. Riduzione delle previsioni

3. Riduzione delle previsioni senza alcun consumo di suolo


PORTATORI D'INTERESSE

Comune, Opposizioni, Costruttori, Professionisti, Associazioni ambientaliste Regione, Provincia, Sovrintendenza.


AREE DI DECISIONE RELAZIONATE


Piano Operativo, edificazione a Montallese, edificazione a Querce al Pino, edificazione a Chiusi Scalo, edificazione a Macciano


APPROFONDIMENTI



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NOTE

  1. ↑ Cfr. Delibera di Consiglio Comunale n. 80 del 20 ottobre 2012 – Approvazione Piano Strutturale
  2. ↑ Cfr. Delibera di Consiglio Comunale n. 24 del 18 aprile 2016 – Approvazione Prima Variante al Piano Strutturale
  3. ↑ Cfr. Delibera di Consiglio Comunale n. 24 del 18 aprile 2016 – Approvazione Piano Operativo
  4. ↑ Cfr. Legge Regione Toscana 10/11/2014 n.65
  5. ↑ Cfr. Legge Regione Toscana 10/11/2014 n.65 - art.1
  6. ↑ La riduzione di circa il 9% di SUL complessiva (da circa 283.000 mq a 257.000 mq) si è resa necessaria principalmente a seguito della riconsiderazione dei vincoli idrogeologici e sismici richiesti dalla Regione ed è stata operata sulle superfici destinate a industria, artigianato e commercio mentre la SUL residenziale è stata addirittura aumentata.
  7. ↑ Il progressivo depauperamento della cosiddetta “classe media” unita alla crisi economica e del settore bancario hanno reso sempre più difficile la capacità di risparmio da un lato e l’accesso al credito dall’altro, indispensabili entrambe per il sostegno del mercato edilizio. Analogamente la crisi economica ha eroso la capacità di indebitamento delle imprese sempre meno capaci di fare investimenti di medio periodo tipici di questo settore. Da ultimo ma non per ultimo le politiche impositive nel settore immobiliare (revisione delle rendite catastali, innalzamento delle aliquote ICI e IMU, riduzione delle detrazioni) hanno causato un incremento rilevantissimo della pressione impositiva che ha eroso sostanzialmente la rimuneratività dell’investimento immobiliare.
  8. ↑ Cfr. Relazione Generale al PS pag. 36 e segg.
  9. ↑ Cfr. Osservazioni e Controdeduzioni al PS approvato - Osservazione n. 126/2 formulata dalla Regione Toscana in cui si rileva come manchi un studio demografico a supporto delle previsioni dei circa 2.100 nuovi abitanti insediabili ritenuti eccessivi vista la sostanziale invarianza della popolazione residente.
  10. ↑ Cfr. Piano Strutturale - Quadro Conoscitivo - Relazione di economia territoriale “Chiusi e la Val di Chiana Senese – Il sentiero di sviluppo diverso” – pag. 67 e segg.
  11. ↑ Al 2001 vengono indicati come residenti 8.125 abitanti e 3.305 famiglie contro il dato ISTAT di 8.612 abitanti e 3.478 famiglie mentre al 2011 il PS indica 8.853 abitanti e 3.876 famiglie contro il dato ISTAT di 8.836 abitanti e 3.770 famiglie. Per trovare un incremento del numero delle famiglie in doppia cifra (+11%) è necessario confrontare i dati del Censimento 1991 con quelli del Censimento 2011.
  12. ↑ Cfr. NTA PS artt. 95 224 e 232
  13. ↑ Il PS è privo di qualsiasi studio volto a quantificare e qualificare il patrimonio edilizio esistente non utilizzato (tipologia, dimensioni, localizzazione, stato di conservazione) in modo da considerarlo nel dimensionamento dell’edificabile.
  14. ↑ Cfr. ISTAT Censimenti della popolazione e delle abitazioni 1991 – 2001 – 2011. Le abitazioni non utilizzate risultano rispettivamente 833, 455 e 676.
  15. ↑ Cfr. Piano Strutturale – Norme Tecniche di Attuazione artt. da 144 a 149
  16. ↑ Piani attuativi (lottizzazioni) in itinere: previste dai precedenti strumenti urbanistici approvate ma mai attuate, oppure in corso, oppure, infine, concluse ma ancora da collaudare.
  17. ↑ Cfr. Piano Strutturale - Norme Tecniche Attuazione art. 17 – Vengono fornite le definizioni e le caratteristiche dei tre tipi di intervento: Recupero (RE), Nuovo Impegno di Suolo (NI) e Nuova Urbanizzazione (NU)
  18. ↑ Cfr. Piano Strutturale - Quadro conoscitivo – Relazione di economia territoriale “Chiusi e la Val di Chiana Senese – Il sentiero di sviluppo diverso” pag. 67 e seguenti; Relazione Generale al Piano Strutturale pag. 36;
  19. ↑ Cfr. Istat Censimento della popolazione e delle abitazioni Anni 1991 – 2001 – 2011
  20. ↑ Cfr. Op.cit. Nel periodo considerato la popolazione con meno di 30 anni è diminuita del 5% mentre quella con più di 60 anni è aumentata del 5%
  21. ↑ Cfr. ISTAT Censimenti della popolazione e delle abitazioni – Gli stranieri residenti sono passati da 49 unità nel 1991 a 1.218 nel 2011.
  22. ↑ Cfr. ISTAT Censimenti della popolazione e delle abitazioni - I dati della popolazione del 2011, al netto degli stranieri residenti, confrontati con quelli del 1991 (quando gli stranieri erano praticamente assenti) evidenziano una dinamica di invecchiamento molto più accentuata: gli under 30 sono diminuiti del 8% mentre gli over 60 sono aumentati del 9%
  23. ↑ A novembre 2017 i residenti nel Comune sono 8.614 di cui 1.217 stranieri mentre nel 2011 la popolazione era di 8.836 abitanti di cui 1.218 stranieri.
  24. ↑ L’immigrazione in Italia è avvenuta negli ultimi venti anni prevalentemente dai paesi dell’Est europeo dopo la caduta dell’Unione Sovietica e dai paesi nord africani che si affacciano sul mediterraneo.
  25. ↑ Gli under 30 sono diminuiti dal 31% del 1991 al 23% del 2011 mentre gli over 60 sono aumentati dal 29% al 38%.
  26. ↑ I dati relativi alla provenienza dei 1.218 stranieri residenti nel comune di Chiusi al 2011 ci indicano che 922 provengono da paesi europei 161 dall’Asia e dalle Americhe ed infine 134 dall’Africa.
  27. ↑ Il dimensionamento è fatto ipotizzando un incremento del 10% dei nuclei familiari distribuito in modo proporzionale per numero di componenti e che gli alloggi abbiano tagli di 50-70- 80-100- 120-150 mq rispettivamente per nuclei familiari composti da 1-2- 3-4- 5-6 membri.
  28. ↑ Nel PS a ciascun appartamento è assegnata una SUL di oltre 90 mq. (76.500/ 92). In realtà l’offerta immobiliare è articolata con alloggi più piccoli e comunque diversificati su più tagli dove i 90 mq di SUL costituiscono quello che potremmo definire il “top di gamma”.
  29. ↑ Cfr. Piano Operativo - Rapporto Finale di Valutazione pag. 269 e segg.
  30. ↑ Cfr. L.R. 10 novembre 2014 n.65 art. 4 commi 2-3- 4-8
  31. ↑ Cfr. Piano Strutturale – Documenti del Quadro Conoscitivo
  32. ↑ Cfr. Piano Strutturale – NTA artt. da 144 a 149
  33. ↑ Cfr. Piano Strutturale – NTA artt. da 144 a 149
  34. ↑ Cfr. ISTAT – Censimento della popolazione e delle abitazioni 2011
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